In ogni condominio, la figura dell’amministratore è di vitale importanza, perché ha un compito ben preciso: gestire come fosse un manager di un’impresa, una realtà complessa che è quella di un condominio. Ricoprire il ruolo di amministratore non è un’impresa semplice, la professione è molto delicata e piena di responsabilità, è quindi opportuno dotarsi di tanta pazienza e una buona dose di risorse organizzative e problem solving per mettere d’accordo l’intero condominio.

Ma partiamo per ordine, COS’È UN CONDOMINIO?

Il condominio è “un tipo di comunione”, si parla infatti di condominio nel caso in cui la proprietà degli appartamenti di un edificio sia di soggetti diversi, i condomini, ma siano presenti spazi comuni non divisibili tra le parti.

La gestione di un condominio è attribuibile a due organi: L’assemblea condominiale e l’amministratore.

L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE è un organo deliberativo. I condomini che la costituiscono hanno il compito di nominare l’amministratore, che può agire e rappresentare il condominio in loro vece, decidere le innovazioni da attuare e redigere il regolamento di condominio, documento non ufficiale ma obbligatorio nel caso in cui il condominio sia formato da più di 10 partecipanti.

L’AMMINISTRATORE è invece un organo esecutivo. Il suo compito è quello di assicurarsi che ogni condomine rispetti il regolamento, riscuotere i contributi di manutenzione ordinaria, assicurarsi del corretto funzionamento e manutenzione dei servizi comuni.

QUALI SONO GLI ELEMENTI ESSENZIALI CHE UN REGOLAMENTO DI CONDOMINIO DEVE PRESENTARE?

Il regolamento deve contenere:

·         Le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese;

·         Diritti ed obblighi a cui ciascun condomine deve adempiere;

·         Le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

I regolamenti non sono tutti uguali e non seguono regole fisse per la loro costituzione. La loro rilevanza varia in base alle esigenze dei singoli condomini.

CHI PUÒ ESSERE NOMINATO AMMINISTRATORE?

Il ruolo di amministratore può essere ricoperto da qualsiasi condomine ma, nel caso in cui si scelga di nominare un professionista esterno, esso deve necessariamente aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e frequentato un corso di formazione per lo svolgimento di attività periodica in materia di amministrazione condominiale. La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato.

AL MOMENTO DELL’ACCETTAZIONE DELLA NOMINA COSA DEVE FARE UN AMMINISTRATORE?

  1. Comunicare i propri dati anagrafici e professionali e, in particolar modo il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili;
  2. Deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e i recapiti telefonici poiché, in caso di necessità essi devono essere disponibili e consultabili;
  3. Deve effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente;
  4. È tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio.

QUALI SONO I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE DURANTE IL SUO MANDATO?

  • Convocare l’assemblea dei condomini annualmente ed eseguirne le delibere, l’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione relativa all’anno precedente.
  • Redigere i registri condominiali, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini. La legge prevede che debbano essere costituiti quattro registri: il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa e i recapiti e i nominativi dei proprietari; il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio; il registro di nomina e revoca degli amministratori; il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

COMPITI DELL’AMMINISTRATORE ALLA FINE DELL’ANNO

L’amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e il consuntivo delle spese per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale ed infine convocare l’assemblea per l’approvazione dello stesso.

OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE AL MOMENTO DELLA CESSAZIONE DELL’INCARICO

A fine mandato l’amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l’amministratore non ottemperasse a quest’obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita che, in caso di condanna, lo escluderebbe dall’esercizio della professione. Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio.

L’AMMINISTRATORE PUÒ MULTARE?

La risposta è no! Inizialmente prevista tra i compiti dell’amministratore, la sanzione era considerata come uno strumento per far rispettare il regolamento di condominio. Si aveva la possibilità di multare i singoli condomini fino ad un massimo di 200€ ma le successive leggi hanno messo tale potere in mano all’assemblea di condominio. Quindi allo stato attuale, nonostante l’amministratore sia il tutore del regolamento di condominio, non può applicare sanzioni o multe.

In caso di dispute tra condomini, quindi tra due parti private del condominio, la cui gestione non è di competenza dell’amministratore, esso può essere chiamato in causa al fine di fare da arbitro tra le due parti, in modo imparziale al fine di garantire cordialità all’interno dello stabile.