Stai pensando di investire nel settore immobiliare, con particolare interesse verso l’immobiliare commerciale? Se sei alla ricerca di un immobile ad uso commerciale, prima di iniziare a valutare tutti gli annunci sparsi online, occorre fare delle attente valutazioni, che non devono riguardare solo il prezzo dell’immobile, ma anche altri aspetti di tipo commerciale e di natura tecnica.

La prima osservazione riguarda la destinazione d’uso del locale stesso, per essere sicuri che l’attività che si dovrà poi andare a svolgere al suo interno sia adeguata. Per essere sicuri che l’immobile appartenga alla categoria desiderata si dovrà far riferimento ad un documento specifico.

IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA, anche conosciuto come CDU. È un documento che può essere richiesto a titolo oneroso agli Uffici Tecnici Comunali, nel quale sono indicati i dati catastali dell’immobile e la destinazione d’uso urbanistica. Per destinazione d’uso s’intende l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un suolo, oltre ad altre informazioni qualificanti dell’edificio che lo caratterizzano, per contestualizzarlo in un insieme. Per rintracciare la destinazione d’uso possono essere richiesti anche altri documenti tra cui:

  • Il certificato d’agibilità dove ci sono specificate le utilizzazioni dell’immobile;
  • Una visura storica che indaghi sugli ultimi 20 anni della storia dell’edificio dove viene certificata la continuità dei trasferimenti che hanno riguardato l’immobile;
  • Ricerca in un archivio edilizio per controllare la liceità della destinazione, ovvero quando e come la si è ottenuta.

DESTINAZIONE D’USO

LE DESTINAZIONI D’USO di un immobile possono essere suddivise in 6 principali MACRO-CATEGORIE:

  1. RESIDENZIALE: Questa categoria comprende abitazioni di qualsiasi genere come: case, studi professionali/abitazioni, affittacamere. L’importante è che la superficie prevalente sia destinata ad uso abitativo.
  2. INDUSTRIALE E ARTIGIANALE: Si tratta di immobili in cui vengono svolte attività finalizzate alla produzione di beni di servizio come: industrie, laboratori artigianali, ecc. oppure alla trasformazione di beni o materiali anche se comprendono al loro interno spazi destinati alla commercializzazione dei loro prodotti.
  3. COMMERCIALE AL DETTAGLIO: Sono gli immobili destinati alla vendita, dalla piccola alla grande distribuzione. Sono inoltre incluse in questa categoria le attività atte alla somministrazione di bevande e alimenti quali ristoranti, bar, pub, ecc.
  4. TURISTICO-RICETTIVA: Appartengono a questa categoria le residenze preposte all’accoglienza di persone quali: alberghi, ostelli e campeggi ma anche tutte quelle attività extra-alberghiere ossia quelle strutture che producono reddito, come possono essere ad esempio una casa vacanza o un Bed & Breakfast.
  5. DIREZIONALE E DI SERVIZIO: Sono le sedi preposte alla direzione e all’organizzazione di enti e società come centri di servizi, banche e uffici provati o studi professionali in generale.
  6. COMMERCIALE ALL’INGROSSO E DEPOSITI: In quest’ultima categoria rientrano le sedi in cui si svolgono funzioni volte allo stoccaggio e conservazione di merci destinati a vari usi, quali commercio, artigianato, industriale, ma anche connessi a bisogni di natura residenziale.

Fatta questa premessa, dopo aver compreso qual è la destinazione d’uso del tuo immobile o di quello che andrai ad acquistare/affittare, sorge spontanea un’altra domanda:

È PIÙ CONVENIENTE ACQUISTARE O PRENDERE IN AFFITTO UN LOCALE COMMERCIALE?

Per prima cosa bisogna sapere che acquistare un edificio commerciale è una tipologia di investimento che differisce totalmente rispetto all’acquisto di una casa, il che vuol dire che le valutazioni da fare sono diverse.

Se si desidera acquistare per esempio, un immobile produttivo dove svolgere l’attività della propria azienda, si potrebbe optare per un capannone. È opportuno fare determinate considerazioni circa una serie di caratteristiche, come la posizione geografica, la metratura e altri criteri che andranno poi ad influire sul prezzo o sul canone di locazione. Tra questi, i principali riguardano la loro vicinanza o meno alle principali vie stradali e la loro posizione centrale, soprattutto se riguardano negozi o attività come bar e ristoranti.

Se la tua è un’impresa produttiva, sono da valutare attentamente i costi relativi a tutto ciò che riguarda il trasporto dei materiali e dei prodotti. Non può infatti essere presa alla leggera la vicinanza o meno a fornitori e clienti, in quanto garantisce una gestione ottimale dell’attività e meno costi.

La centralità invece di un negozio o un locale di ristorazione, ne assicura una certa visibilità nel tempo, rispetto a zone più periferiche che hanno bisogno di tempo per essere rivalutate in questo senso.

Quindi, acquistare un locale commerciale è l’opzione migliore? O conviene di più affittare?

Semplice, se un’impresa ha l’obiettivo di crescere e svilupparsi seriamente sul mercato non può non prendere in considerazione di investire nell’acquisto di un immobile di questo tipo, che svolge diverse funzioni fondamentali per l’attività: dal deposito logistico al magazzino merci, dallo stoccaggio alla distribuzione. Ogni attività produttiva necessita di spazi adeguati alle diverse esigenze, ecco perché comprare un capannone industriale può rivelarsi una scelta ben oculata.

Ma in generale, per quanto riguarda le varie tipologie di immobili commerciali, uffici, negozi, box, ecc… la scelta migliore potrebbe essere sicuramente quella di prenderli in affitto. Meno rischi e costi più contenuti rispetto ad un acquisto.

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