La vendita, così come l’acquisto di una nuova casa, sono due delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona, e prima di compiere un passo così importante bisogna essere ben informati su quello che si dovrà affrontare per evitare brutte sorprese inaspettate.

Conoscere in anticipo i documenti che rendono possibile l’atto di compravendita, ci aiutano anche a calcolare la tempistica necessaria alla loro produzione.

Per cominciare, la prima domanda da porci sarà: IN COSA CONSISTE UN CONTRATTO DI COMPRAVENDITA?

Il contratto di compravendita è un documento ufficiale attraverso il quale una parte “IL VENDITORE” o “alienante”, trasferisce la proprietà di un bene o un altro diritto reale ad un’altra parte “IL COMPRATORE” o “acquirente”, la quale si obbliga a pagare un corrispettivo “IL PREZZO”.

Lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: IL NOTAIO. Il notaio interviene per garantire che il trasferimento dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge, specificando anche le modalità di pagamento, necessariamente tracciabili: bonifico o assegno circolare.

Tra le numerose attività svolte dal notaio, al fine di preparare tutta la documentazione per istituire la pratica, la prima è senz’altro quella di valutare la volontà delle parti, per individuare il tipo di atto più idoneo alla realizzazione dello scopo voluto dal cliente. Perciò il notaio deve chiedere alle parti, tutte quelle informazioni che gli permettano di comprendere, in modo completo e trasparente, il risultato che vogliono raggiungere.

Dopo aver chiarito, in linea generale, i concetti principali di questo tema possiamo adesso passare ad un ELENCO DEI DOCUMENTI, che si distinguono in due categorie principali:

1) DOCUMENTI RELATIVI ALL’IMMOBILE

2) DOCUMENTI RELATIVI AL PROPRIETARIO

Andiamo ad analizzarli nel dettaglio, per avere un quadro completo.

1) DOCUMENTI RELATIVI ALL’IMMOBILE

Tra la documentazione per vendere un immobile, è richiesta obbligatoriamente L’APE, acronimo di ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA.

Questo documento, prodotto da un ingegnere e a carico del venditore, dovrà essere consegnato alla propria agenzia immobiliare o direttamente al notaio, parecchio prima del passaggio di proprietà. La classe energetica dell’immobile, infatti, dovrebbe essere segnalata nell’ambito della comunicazione promozionale.

VISURA E PLANIMETRIA CATASTALE

La visura catastale è necessaria a identificare inequivocabilmente l’immobile da vendere e le sue caratteristiche. Questo documento contiene inoltre tutti i dati anagrafici di chi vanta diritti reali sulla casa. La planimetria catastale è, invece, il disegno dell’immobile in cui è riportata la distribuzione dei locali e le relative misure.

TITOLO EDIFICATORIO ABILITATIVO

Si tratta dei titoli necessari per l’edificazione di nuovi immobili, quindi il permesso di costruire, o per gli eventuali interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia. Fondamentali soprattutto nel caso in cui tali interventi abbiano apportato modifiche alla planimetria catastale.

CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

Il CDU ovvero il certificato di destinazione urbanistica è un documento che può essere richiesto a titolo oneroso agli Uffici Tecnici Comunali. Indica i dati catastali dell’immobile e la destinazione d’uso urbanistica oltre ad altre informazioni qualificanti dell’edificio.

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ O ABITABILITÀ

Se ti stai chiedendo se questi due certificati siano la stessa cosa, la risposta è sì!

Si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell’immobile al progetto di costruzione. Viene rilasciato dal comune e la sua assenza, durante la fase di compravendita, non comporta l’annullamento dell’atto.

ATTO DI PROVENIENZA

L’atto di provenienza attesta la titolarità di un immobile. Questo documento più assumere diverse forme, a seconda dei casi:

  • Atto notarile o una scrittura privata. Solitamente è uno tra i seguenti: atto di compravendita, trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, dichiarazione di successione, atto di donazione, etc.).
  • Sentenza giudiziale.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Nel caso di immobili in condominio, il proprietario deve fornire, in fase di trattativa, il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio in caso di presenza di almeno 10 condomini. Contiene informazioni fondamentali per l’acquirente, dato che può porre vincoli all’utilizzo dell’immobile e delle sue parti comuni.

DICHIARAZIONE DI REGOLARE PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI

Nel caso si fosse in presenza di un immobile in condominio con amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. In questo modo, l’acquirente potrà essere certo di non acquistare, oltre una nuova casa, anche dei debiti nei confronti dell’amministratore.

Per saperne di più sul tema CONDOMINIO E REGOLAMENTO, leggi questo articolo.

CONTRATTO DI LOCAZIONE

Nel caso in cui la casa in vendita fosse affittata, il contratto di locazione deve essere fornito in anticipo dal proprietario. Ciò darà modo all’acquirente di valutare i vincoli di tempo e le condizioni economiche della locazione ancora in essere.

CERTIFICAZIONI DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI E LIBRETTO DELLA CALDAIA

Le certificazioni di conformità sono documenti, il cui reperimento potrebbe mettere in crisi i proprietari. Questi documenti riguardanti la conformità dell’impianto elettrico e del gas vengono infatti rilasciati esclusivamente da tecnici specializzati.

Va specificato che questi documenti non sono obbligatori per la vendita di un’abitazione, anche se, averli potrebbe incrementare il valore dell’immobile. Questi risultano però fondamentali nel caso di compravendita di un immobile commerciale o, comunque, aperto al pubblico.

COPIA DEL CONTRATTO DI MUTUO

Se l’immobile in vendita è gravato da mutuo, il proprietario deve fornire all’acquirente, in fase di contrattazione, la copia del contratto e l’attestazione della regolare posizione nel pagamento delle rate di rimborso.

2) DOCUMENTI RELATIVI AL PROPRIETARIO

CARTA D’IDENTITÀ E CODICE FISCALE

Che tu debba acquistare o vendere casa, i documenti d’identità sono essenziali ed è necessario che siano in corso di validità.

CERTIFICATO DI RESIDENZA (O AUTOCERTIFICAZIONE), ESTRATTO DI NASCITA E CERTIFICATO DI STATO CIVILE O ESTRATTO DELL’ATTO DI MATRIMONIO

Documenti che attestano la corrispondenza tra soggetto proprietario e venditore. Il certificato di stato civile e, in alternativa, l’estratto dell’atto di matrimonio servono ad attestare la presenza o meno di ulteriori soggetti che possono vantare diritti reali sull’immobile in vendita. Quest’ultimo documento è necessario a conoscere il regime patrimoniale del matrimonio, se in comunione o separazione dei beni. Questo determina se l’intestazione della casa sia unica o condivisa.

VISURA IPOTECARIA

La visura ipotecaria (chiamata anche visura ipocatastale o accertamento immobiliare) permette di determinare se un soggetto, che sia una persona fisica o una persona giuridica, risulta intestatario di beni immobili, attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro tale soggetto. è inoltre possibile identificare la presenza di gravami sugli stessi beni immobili, che possono consistere in: ipoteche legali, ipoteche giudiziali, ipoteche volontarie e citazioni.

Dalla visura ipotecaria è possibile inoltre conoscere il tipo di atto di provenienza dell’immobile, ovvero se derivante da compravendita,donazione,successione o altra tipologia di atto.